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Locaux commerciaux

Nos domaines d'expertises : Locaux commerciaux

Qu’est ce qu’un local commercial ?

Un local commercial est un espace professionnel, neuf ou ancien, clos et couvert, affecté à l'exploitation d'une activité commerciale ou artisanale de ventes de biens ou de prestations de services à des clients.

Il est souvent disponible à la location ou à la vente, ils peuvent également être détenus par des particuliers qui souhaitent louer leur espace à des tiers.

Les locaux commerciaux peuvent être classés en différentes catégories en fonction de leur taille, de leur emplacement et de leur usage.

Les catégories les plus courantes sont les suivantes :

  • Boutiques : Les boutiques sont de petits locaux commerciaux qui sont généralement situés dans des centres-villes ou des zones commerçantes. Elles sont utilisées pour vendre des biens de consommation courante.
  • Magasins : Les magasins sont des locaux commerciaux de taille moyenne qui sont généralement situés dans des centres commerciaux ou des zones commerciales. Ils sont utilisés pour vendre une plus grande variété de biens de consommation courante.
  • Restaurants : Les restaurants sont des locaux commerciaux qui sont utilisés pour préparer et servir des repas aux clients. Ils peuvent être situés dans des centres-villes, des zones commerçantes, des centres commerciaux ou des quartiers résidentiels.
  • Bars : Les bars sont des locaux commerciaux qui sont utilisés pour servir des boissons aux clients. Ils peuvent être situés dans des centres-villes, des zones commerçantes, des centres commerciaux ou des quartiers résidentiels.
  • Hôtels : Les hôtels sont des locaux commerciaux qui sont utilisés pour fournir un hébergement aux clients. Ils peuvent être situés dans des centres-villes, des zones commerçantes ou des zones touristiques.

Les locaux commerciaux sont un élément important de l'économie d'un pays. Ils créent des emplois, stimulent la croissance économique et contribuent à la vie sociale d'une communauté.

Les lieux sont soumis à la règlementation relative aux Etablissements Recevant du Public (E.R.P) qui compte 5 catégories en fonction de leurs capacités d’accueil. Il doit répondre à des normes strictes et obligatoires, en matière d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, (P.M.R.) et de sécurité.

Catégories ERP en fonction de la capacité d’accueil :

  • Catégorie 1 : plus de 1 500 personnes
  • Catégorie 2 : entre 701 et 1 500 personnes
  • Catégorie 3 : entre 301 et 700 personnes
  • Catégorie 4 : entre 201 et 300 personnes
  • Catégorie 5 : jusqu’à 200 personnes avec une répartition de 100 personnes par étage

Qui peut exploiter un local commercial ?

Il existe une variété d'activités commerciales qui peuvent être exercées dans un local commercial sous forme d’enseigne indépendante ou de franchise.

Voici quelques exemples courants :

  • Commerce de détail : Les magasins de détail vendent des biens de consommation courante aux consommateurs. Ils peuvent être spécialisés dans un type de produit ou offrir une large gamme de produits : hypermarché, supérette, boulanger, boucher, caviste fromager, épicerie fine, prêt à porter, magasin d’outillage, jardinerie, magasin d’électro-ménager, tabac-presse, magasin pour vapoteur, magasin de cycles…
  • Restaurateurs : Les restaurants vendent des repas et des boissons aux clients. Ils peuvent être de petite ou grande taille, et offrir une variété de cuisines.
  • Services professionnels : Les services professionnels offrent des conseils ou des services aux particuliers ou aux entreprises. Ils peuvent être des avocats, des comptables, des consultants en gestion, des architectes, des décorateurs d'intérieur, ou encore des agences de voyages ou de tourisme…
  • Loisirs et divertissement : Les entreprises du secteur des loisirs et du divertissement offrent des activités de divertissement aux gens. Elles peuvent être des cinémas, des théâtres, des salles de concert, des clubs de sport, des parcs d’attractions, des casinos, des escapes games, des lasers games, des circuits de karting, des complexes de jeux pour enfants indoor…
  • Santé et beauté : Les entreprises du secteur de la santé et de la beauté offrent des services de santé et de beauté aux clients. Elles peuvent être des cabinets médicaux, des cliniques, des salons de coiffure, des instituts de beauté, ou encore des pharmacies.
  • Éducation et formation : Les entreprises du secteur de l'éducation et de la formation offrent des cours et des formations aux élèves ou aux adultes. Elles peuvent être des écoles, des collèges, des universités, des centres de formation professionnelle, ou encore des organismes de formation en ligne.
  • Hébergement : Les entreprises du secteur de l'hébergement offrent un logement aux voyageurs ou aux personnes en déplacement. Elles peuvent être des hôtels, des motels, des auberges de jeunesse, des bed and breakfast, ou encore des maisons d’hôtes.

La liste ci-dessus n'est pas exhaustive et de nombreuses autres activités commerciales peuvent être exercées dans un local commercial. Le choix du type d'activité dépend de la taille du local commercial, de l'emplacement, des objectifs de l'entrepreneur, et de sa propre expertise.

Comment exploiter un local commercial ?

Pour pouvoir exploiter un local commercial il faut être une personne physique ou une personne morale, à savoir une entreprise ou une association à conditions de remplir certaines conditions.

Personne physique :

  • Commerçant individuel : Un commerçant individuel est une personne physique qui exerce une activité commerciale en son nom propre. Il est responsable des dettes de son entreprise sur l'ensemble de son patrimoine.
  • EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée): L'EIRL est une forme juridique hybride qui permet à un commerçant individuel de protéger son patrimoine personnel de ses dettes professionnelles.
  • Société : Une société est une personne morale qui exerce une activité commerciale. Elle est composée d'associés qui sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs apports.

Personne morale :

  • SARL (Société à Responsabilité Limitée) : La SARL est une forme juridique de société commerciale qui est très répandue en France. Elle offre une protection limitée aux associés, qui sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs apports.
  • SAS (Société par Actions Simplifiée) : La SAS est une forme juridique de société commerciale qui est devenue très populaire ces dernières années. Elle offre une grande liberté contractuelle aux associés, qui peuvent définir les règles de fonctionnement de la société dans les statuts.
  • SA (Société Anonyme) : La SA est une forme juridique de société commerciale qui est réservée aux grandes entreprises. Elle offre une responsabilité limitée aux actionnaires, qui ne sont responsables des dettes de la société qu'à hauteur du montant de leurs actions.

Le choix de la forme juridique pour exploiter un local commercial dépend de plusieurs facteurs, notamment la taille de l'entreprise, le patrimoine de l'entrepreneur et les risques associés à l'activité. Il est important de se faire conseiller par un avocat ou un expert-comptable pour choisir la forme juridique la plus adaptée à son projet.

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Sous quelles conditions ?

  • Avoir l'âge légal pour exercer une activité commerciale : En France, l'âge légal pour exercer une activité commerciale est de 18 ans.
  • Posséder la nationalité française ou être ressortissant d'un pays de l'Union européenne : Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir une autorisation de travail pour exercer une activité commerciale en France.
  • Ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation pour fraude fiscale ou faillite personnelle : Les personnes ayant fait l'objet de telles condamnations sont exclues de l'exercice d'une activité

En plus de ces conditions générales, l'exploitation d'un local commercial peut nécessiter des autorisations spécifiques en fonction de l'activité exercée. Par exemple, l'exploitation d'un restaurant nécessite une licence de débit de boissons et une autorisation d'ouverture d'établissement recevant du public (ERP).

Quels sont les éléments incontournables à l’exploitation d’un local commercial ?

L'emplacement commercial

L’emplacement commercial est l'endroit où se situe un local commercial. Il est un facteur important de succès pour un commerce, car il détermine la visibilité du commerce et la facilité d'accès pour les clients.

L'emplacement commercial peut être classé en fonction de plusieurs critères, notamment :

  • La zone de chalandise : La zone de chalandise est la zone géographique dans laquelle les clients potentiels du commerce résident ou travaillent. Un emplacement situé dans une zone de chalandise importante est plus susceptible de générer du trafic de clients.
  • Le trafic piétonnier ou routier : Un emplacement situé dans une zone à fort trafic piétonnier ou routier est plus susceptible d'attirer l'attention des clients.
  • La visibilité : Un emplacement visible, par exemple situé au coin d'une rue ou avec une grande vitrine, est plus susceptible d'être remarqué par les clients.
  • Les commodités : La présence de commodités à proximité, telles que des parkings, des transports en commun ou des restaurants, peut faciliter l'accès au commerce pour les clients.

Les emplacements commerciaux les plus recherchés sont ceux situés dans les centres-villes, les zones commerçantes, les centres commerciaux ou les zones commerciales (le retail park). Ces emplacements offrent une forte densité de population, une visibilité optimum, un trafic piétonnier ou routier important et la présence de commodités.

Le choix de l'emplacement commercial est une décision importante pour un commerce. Il est important de prendre en compte les différents critères d'emplacement pour trouver l'emplacement qui correspond le mieux à l'activité du commerce et à sa cible de clientèle.

Voici quelques exemples d'emplacements commerciaux :

  • Magasins : les rues commerçantes, les centres-villes, les centres commerciaux
  • Bureaux : les centres-villes, les zones d'activités économiques
  • Entrepôts : les zones d'activités économiques, les zones industrielles
  • Restaurants : les zones commerçantes, les centres-villes, les quartiers résidentiels

Certains commerces nécessitent des installations professionnelles spécifiques : Connexion internet par fibre optique, Hauteur sous-plafond minimum, rideau métallique, puissance électrique adaptée, insonorisation, linéaire vitrine, extracteur de fumée, bac à graisses, renforcement de dalle…

L'enseigne commerciale

L’enseigne commerciale est le signe extérieur visible (inscription, forme, logo ou image) apposée sur une vitrine, une façade d'établissement ou même sur un terrain, servant à identifier et localiser géographiquement une boutique ou un commerce. Elle joue un rôle important dans la communication visuelle d'une entreprise et peut contribuer à la reconnaissance de sa marque.

Une enseigne commerciale peut prendre différentes formes, notamment :

  • Le nom de l'entreprise : Le nom de l'entreprise est souvent affiché sur l'enseigne commerciale, en grand et en caractères gras. Il doit être facile à lire et à retenir.
  • Le logo : Le logo est un symbole graphique qui représente l'entreprise. Il doit être simple, original et reconnaissable.
  • Une image : Une image peut être utilisée sur l'enseigne commerciale pour illustrer l'activité de l'entreprise ou son produit phare.
  • Une combinaison de ces éléments : L'enseigne commerciale peut combiner plusieurs de ces éléments pour créer un message cohérent et efficace.

L'emplacement de l'enseigne commerciale est également important. Elle doit être bien visible et facilement identifiable par les passants. Elle doit également être conforme aux réglementations locales en matière d'affichage.

L'enseigne commerciale peut être un outil puissant pour attirer de nouveaux clients et renforcer la notoriété d'une entreprise. Il est donc important de la concevoir et de la placer avec soin.

La législation du droit d'enseigne en France est régie par le code de l'environnement, notamment les articles L581-1 à L581-45. Cette réglementation vise à concilier la liberté d'expression et d'information des commerçants avec la protection de l'environnement et de la sécurité publique.

En vertu de cette réglementation, toute personne exerçant une activité commerciale a le droit d'installer une enseigne pour signaler l'objet et le lieu de son activité. L'enseigne doit toutefois respecter certaines règles, notamment en matière de surface, de hauteur, de matériaux et de contenu.

La surface maximale d'une enseigne est fixée à 15 % de la surface de la façade sur laquelle elle est apposée, sauf dans les cas suivants :

  • Les enseignes situées hors d'une agglomération peuvent avoir une surface maximale de 6 m².
  • Les enseignes situées dans une agglomération de moins de 10 000 habitants peuvent avoir une surface maximale de 6 m².
  • Les enseignes lumineuses peuvent avoir une surface maximale de 10,5 m².

La hauteur maximale d'une enseigne est fixée à 3 m, sauf dans les cas suivants :

  • Les enseignes situées hors d'une agglomération peuvent avoir une hauteur maximale de 6 m.
  • Les enseignes situées dans une agglomération de moins de 10 000 habitants peuvent avoir une hauteur maximale de 6 m.

Les enseignes doivent être constituées de matériaux durables et doivent être maintenues en bon état de propreté, d'entretien et, le cas échéant, de fonctionnement.

Le contenu des enseignes est également réglementé. Les enseignes ne doivent pas être trompeuses ou injurieuses. Elles ne doivent pas non plus porter atteinte à l'ordre public ou à la sécurité publique.

L'installation d'une enseigne est soumise à une déclaration préalable en mairie. La déclaration doit être accompagnée d'un plan de situation de l'enseigne et d'un croquis de l'enseigne.

En cas de non-respect de la réglementation, le maire peut ordonner le retrait de l'enseigne.

Voici quelques exemples de cas où l'installation d'une enseigne peut être refusée par le maire :

  • L'enseigne est trop grande ou trop haute.
  • L'enseigne est située dans une zone protégée, par exemple un site patrimonial remarquable.
  • L'enseigne est trompeuse ou injurieuse.
  • L'enseigne porte atteinte à l'ordre public ou à la sécurité publique.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat écrit qui régit la location d'un local commercial entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Il est régi par le Code de commerce et présente des caractéristiques spécifiques qui le distinguent des autres types de bail qui sont les suivantes :

Durée du bail commercial

La durée du bail commercial est généralement fixée à 9 ans, mais elle peut être plus courte (bail précaire ou dérogatoire) ou plus longue (attention pour une durée de 12 ans et au delà le bail devra être obligatoirement établi par acte notarié). Le bail 3/6/9 est le type de bail commercial le plus courant en France. Il est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il prévoit une reconduction tacite tous les 3 ans. Cela signifie que le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans à la fin de chaque période de 3 ans, sauf si l'une des parties donne congé au moins 6 mois avant le terme du contrat.

Le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial avant l'expiration de la durée contractuelle, sauf en cas de faute grave du locataire.

Indexation du loyer

Le loyer d'un bail commercial est généralement indexé sur l'indice des prix à la consommation (IPC). Cela signifie que le loyer est automatiquement révisé à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de l'IPC.

Clause de cession

Le locataire d'un bail commercial a généralement le droit de céder son bail à un tiers. Cela signifie que le locataire peut vendre son fonds de commerce et que le nouveau propriétaire peut continuer à exploiter le local commercial en vertu du même bail.

Reconduction tacite

À l'expiration de la durée du bail commercial, il est tacitement reconduit pour une durée de 3 ans. Cela signifie que le bailleur et le locataire ne doivent pas signer un nouveau contrat de bail si aucun préavis n'est donné.

Dépôt de garantie

Le locataire doit généralement verser un dépôt de garantie au bailleur. Le dépôt de garantie est égal à 2 ou 3 mois de loyer. Il est restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des réparations locatives et des loyers impayés.

Juridiction compétente

En cas de litige relatif à un bail commercial, la juridiction compétente est le tribunal de commerce.

Cession du bail commercial

La cession du bail commercial est le transfert des droits et obligations du locataire à un tiers. La cession du bail commercial est soumise à l'accord du bailleur.

Résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié par le bailleur ou par le locataire. La résiliation du bail commercial doit être justifiée par un motif légitime, tel qu'un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.

Le bail commercial est un contrat complexe qui présente des caractéristiques spécifiques qui le distinguent des autres types de bail. Il est donc important de bien comprendre les termes et conditions du bail avant de le signer.

À SAVOIR

Le bail commercial et l’enseigne commerciale constituent deux des éléments importants du fonds de commerce.

Comment bien préparer son installation professionnelle commerciale ?

  • Rédiger un business plan : Un business plan est un document qui décrit votre projet de création d'entreprise, y compris vos objectifs, votre stratégie, vos besoins financiers et vos prévisions financiè
  • Établir un cahier des charges précis pour identifier les caractéristique techniques et fonctionnelles du local en fonction de l’activité.
  • Trouver un local commercial adéquat : Le choix du local commercial est crucial pour le succès de votre entreprise. Il doit être situé dans un endroit stratégique, avoir une superficie suffisante pour votre activité et être conforme aux normes de sécurité et d'accessibilité.
  • Obtenir les financements nécessaires : Les besoins financiers d'une entreprise varient en fonction de son activité, de sa taille et de ses objectifs. Vous pouvez financer votre entreprise par vos propres moyens, par des prêts bancaires ou par des investissements extérieurs.
  • S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) : L'immatriculation au RCS est obligatoire pour toute entreprise commerciale. Elle permet d'obtenir un numéro SIREN et un code APE, qui sont nécessaires pour exercer votre activité.
  • Respecter la réglementation applicable : Les entreprises commerciales doivent respecter une réglementation spécifique, notamment en matière de fiscalité, de droit du travail et de protection des consommateurs.

Quelle différence entre un local d'activité et un local commercial ?

Un local d'activité et un local commercial sont deux termes souvent utilisés dans le domaine immobilier. Bien qu'ils puissent parfois être utilisés de manière interchangeable, ils ont des significations légèrement différentes :

Local commercial

Un local commercial est spécifiquement conçu pour accueillir des activités commerciales. Cela peut inclure des boutiques de détail, des restaurants, des bureaux, des salons de coiffure, des librairies, etc.

Ce type de local est souvent situé dans des zones commerciales ou des centres-villes où l'activité commerciale est prédominante.

Les locaux commerciaux ont souvent une grande visibilité et un accès facile pour attirer les clients.

Local d'activité

Le terme "local d'activité" est plus générique et peut englober une variété d'usages, y compris les activités industrielles, artisanales, logistiques, ou même certaines activités commerciales.

Il peut s'agir d'entrepôts, d'ateliers, d'espaces de stockage, de zones de production, etc.

Contrairement aux locaux commerciaux qui sont principalement axés sur la vente au détail ou les services, les locaux d'activité sont souvent destinés à des opérations de production, de stockage ou de fabrication.

En résumé, bien que les termes "local d'activité" et "local commercial" puissent parfois se chevaucher, un local commercial est spécifiquement axé sur les activités de vente au détail ou de services, tandis qu'un local d'activité peut englober une gamme plus large d'usages, y compris industriels, artisanaux, logistiques, ou commerciaux. La réglementation et les caractéristiques associées à chaque type peuvent également varier.